Мысов ДИ | Недвижимость глазами юриста

Добросовестность - очень хрупкая штука. Сегодня суд признал моего клиента добросовестным приобретателем. И оставил ему спорную квартиру. Это была первая инстанция, впереди ещё много работы и всё может поменяться. Почему? Потому что добросовестность - очень хрупка штука.

Новая кадастровая оценка в Москве. Опубликовали результаты новой кадастровой оценки в Москве (по состоянию на 1 января 2024г.). Полезно изучить эту информацию для целей налогового планирования. Также в срок до 5 октября можно подать свои замечания на кадастровую оценку вашей недвижимости, если вы с ней не согласны. Особенно хорошо работают такие замечания при обнаружении ошибок в описании объекта недвижимости. Теперь вам есть чем заняться в выходные. 😉

«Лапша Медиа» подготовлены карточки, в которых рассказывается и различных схема в сфере арендных отношений. 🫡 Подписаться на Киберполицию России

Немного полезностей в ленту.

Юльк, а Юльк, пошли делать бизнес. Послесловие. Почему Юлия попала в эту историю? Отвечая на этот вопрос, можно назвать самые разные причины: связалась не с тем человеком; бизнес нужно делать на свои, а не заёмные деньги; полезла туда, в чём не разбиралась и т.д. и т.п. Я же хочу обратить ваше внимание, уважаемые читатели, на ту причину, которая связана с правом. Юлия нарушила главное правило юридической безопасности, когда заключила а-ля фиктивный договор купли-продажи квартиры. Если бы она не нарушила главное правило, то и последствий таких бы не было (возможно, бизнеса как такового тоже бы не было, но это нормально). Не устану повторять, соблюдение главного правила убережёт вас от многих бед. Да и вообще, в любом деле знание и соблюдение базовых принципов заменяет знания многих деталей. Оставьте детали специалистам, соблюдайте базу!

Юльк, а Юльк, пошли делать бизнес. Часть 7. Долго мы ломали голову как лучше поступить. В итоге остановились на таком варианте. В деле о снятии с учёта и выселении мы подготовили встречный иск к банку. Иск был не от мамы Марины, а от Юлии. Суть иска была проста: банк незаконно зарегистрировал на себя право собственности и теперь выселяет Юлию, чем нарушает её права. Обоснование незаконности регистрации было такое: раз Марина умерла, значит собственность на всё имущество в силу закона перешла к наследникам (к каким именно, не важно, хоть к ДГИ), поэтому к банку собственность перейти не могла, ну ни как. Поэтому регистрация перехода права собственности от покойника к банку незаконная, а значит собственность у банка не возникла. Тю-тю собственности у банка. В самом начале судебного заседания мы сразу зашли с козырей. Держите, уважаемый суд, встречный иск, принимайте его к производству и рассматривайте. Жестом судья попросила передать ей иск. Я передал и рассказал кратко суть иска. Судья сходу всё поняла и задала лишь один вопрос: "А в чьей собственности будет квартира?" Я пояснил, что квартира в собственности наследников, но каких именно нам фиолетово, главное, что у банка собственности не будет. Иск о признании права собственности отсутствующим (а именно так он назывался) довольно редкая птица в суде. Вот и в этот раз судья несколько была в замешательстве и никак не могла принять, что в результате рассмотрения дела у квартиры может и не быть собственника. (Она же не знала, что мы планировали заявиться в это дело от имени мамы Марины с самостоятельными требованиями. А раскрывать все карты до конца мы не хотели. Да и процессуально мама Марины пока не могла появиться в деле) Больше судья слушать меня не стала: "У Вас всё?". Начинаю догадываться куда она клонит, но продолжаю: "Уважаемый суд, просим рассмотреть наше ходатайство о принятии встречного иска." "Встречный иск я не принимаю, можете его забрать. У Вас всё?" "Уважаемый суд, прошу пояснить причину отказа в принятии встречного иска. Все условия для его принятия соблюдены..." "Отсутствуют основания. Раз у Вас всё, то судебное заседание откладывается на такое число." "Тогда нам придётся подавать иск отдельно, а потом просить приостановить производство по этому делу. Это же только затянет процесс!" "Подавайте, это Ваше право. Заседание закрыто". Тут возмутился сотрудник банка, дескать, а какого лешего заседание откладывается? Надо сегодня рассмотреть дело и точка! Судья опустила голову и посмотрела на него поверх очков. В её глазах читалось: "Вы что первый раз в суде??!!" Но она, выдержав паузу, сказала, мол, это первое заседание, не все ответчики пришли, поэтому откладываем, вдруг в следующий раз придут. В коридоре суда я сказал юристу банка, раз судья встречный иск не приняла, то мы переделаем его в обычный и подадим. Суть там не изменится, держите копию, пока-пока. Зная реалии судопроизводства, я понимал, что не успеет суд принять наш новый иск к производству до рассмотрения дела о выселении. Но нужно было действовать. Тем более ещё есть апелляция, тоже сроки не маленькие, на худой конец на стадии исполнения судебного решения будем что-то придумывать. Но придумывать ничего не пришлось. Буквально на следующий день после заседания банк вышел к олигарху с новым ценовым предложением, которое его устроило. Банк заявил, что начал готовить сделку и просил обязательно передать юристам Юлии, чтоб эти юристы придержали свой иск. :)))) Как вы, дорогие мои, уже поняли, банк продал квартиру олигарху, Юлия выставила квартиру на продажу, а нам сказали, что не надо подавать наш иск. Спортивный интерес отсудить квартиру у банка у нас не погас, но интересы клиента выше. До сих пор мучает вопрос как оно могло бы быть с этим иском... Понравилась история? Делитесь впечатлениями в комментариях.

Юльк, а Юльк, пошли делать бизнес. Часть 6. Банк, который до этого неспешно судился, предпринял целый ряд резких движений. Во-первых, банк зарегистрировал на себя право собственности на квартиру, повторно подав те же самые документы в Росреестр, причём даже без участия арбитражного управляющего. Как у них это получилось, остаётся только гадать. А в гадании я не силён. Во-вторых, сразу же представитель банка прибежал в квартиру для её фотографирования и очень давил на нервы Юлии. Но она молодец, послушалась меня и не пустила его на порог. Зачем банку фото квартиры? Для оценки и последующей продажи квартиры. Не будем упрощать им жизнь. В-третьих, банк подал в суд иск о снятии с регистрационного учёта и выселении Юлии и её родных. Тучи сгустились над Юлией. Наш план трещал по швам. Напомню, нам нужно было потянуть до августа. Но какой тут тянуть, если всё так плотненько пошло... Юлия никак не могла поверить в серьёзность происходящего. Она не могла поверить, что останется на улице. Она поинтересовалась, а можно ли выкупить квартиру у банка? Конечно, да, для банка это непрофильный актив и его будут продавать. Вот только денег на выкуп квартиры у Юлии не было. Да ещё советчики со стороны давали Юлии неадекватные цены, за которые банк якобы будет готов отдать квартиру. Подруга предложила Юлии обратиться к своему дальнему родственнику. Он очень богатый человек, олигарх. Понятно, что он Юлии ничего не должен, но терять Юлии было нечего. Юлию обратилась к олигарху с таким предложением: он выкупает квартиру у банка, продаёт её, покупает Юлии небольшую квартиру в спальном районе, остальные деньги забирает себе, остаток Юлия отдаст ему в рассрочку. С учётом дисконта, который мог бы предоставить банк, олигарх не получал большого убытка, и даже мог выйти в ноль. Олигарх Юлию выслушал и пообещал переговорить с банком. Если цена его устроит, то он поможет. А если нет, то - нет. К этому моменту в производстве одной и той же судьи районного суда находилось уже три дела. По иску ДГИ она быстро вынесла отказ. О каком вымороченном имуществе может идти речь, если у квартиры есть собственник (банк)? Определение арбитражного суда мы обжаловать не стали, решили закрепить преюдицию - мама Марины наследник, принявший наследство. Это дело передали из арбитражного суда этой же судье. И мы очень ждали, как банк будет завершать это дело. На наше счастье банк не стал заморачиваться и отказался от иска. Класс. Хотя бы здесь всё шло гладко. Осталось только дотянуть до августа и от правильного иска банка можно попробовать защититься исковой давностью. Но после регистрации права собственности банку подавать новый иск не было никакого смысла... Пришлось придумывать стратегию нападения. И мы придумали. Вот только до августа не хотелось её открывать банку, а то получим правильный иск с их стороны и всё пропало. Короче, надо было продержаться совсем немного: май, июнь, июль, и вот август. Но судья не хотела тянуть. Она на беседе по делу прямо и недвусмысленно сказала, что помнит всю нашу историю и недоумевает почему Юлия ещё живёт в этой квартире. Сверкнула глазами в мои адрес так, что все в кабинете затаили дыхание. Опыт подсказывал, что она рассмотрит это дело в 2 заседания и уже в июне всех выселит. Банк мечтал завершить всё за 1 заседание. Юлия была на нервах, олигарх всё никак не мог договориться с банком. Банк вёл переговоры неохотно и на уступки не шёл. Пришлось выпускать джина из бутылки. Продолжение следует. Ваши лайки ускоряют выход продолжения.

Юльк, а Юльк, пошли делать бизнес. Часть 5. В этом любопытном деле стояло две задачи. Задача минимум - потянуть время, чтоб Юлия ещё могла пожить в своей квартире. Это мы делаем умеем. Хе-хе. Задача максимум - вернуть квартиру Юлие. Это была задача со звёздочкой. Многое должно было совпасть, чтоб это получилось, слишком уж запущенная ситуация. Но план был. План был такой: отбиваемся от иска банка, потому что требования они заявили некорректно; отбиваемся от иска ДГИ, потому что мама Марины - наследник, принявший наследство; потом тянем время до августа; банк пойдёт в суд с новыми (правильными) требованиями, а мы заявим срок давности. Фантастика, но могло сработать. Надо пробовать, всё равно других вариантов нет. Первым делом, как многие уже догадались, мы пошли к маме Марины. Она выдала доверенность с широким кругом полномочий. А ещё сделала завещание на Юлию и всё приговаривала, что, дескать, Марина постоянно повторяла "это квартира Юлина". От имени мамы Марины мы пошли к нотариусу, написали заявление о вступлении в наследство и выдаче свидетельства о праве на наследство. И ожидаемо получили отказ. Получив отказ, мы направились в Арбитражный суд: "хотим вступить в дело в качестве третьего лица". Судья как увидела всё это, так и села на банк: "давай, банк, уточняй требования в части ответчика, видишь наследник пожаловал". Юрист банка в шоке, начинает судорожно соображать, пытается просчитать риски. Судья откладывает дело. К следующему заседанию банк уточняет требования. Побоялись они отказываться от требований к ДГИ, поэтому ответчиков двое - ДГИ и мама Марины. Тут же свои козыри достаёт ДГИ - просит передать дело из арбитражного суда в суд общей юрисдикции. (Это в арбитражном суде ДГИ просто ДГИ, а вот в суде общей юрисдикции ДГИ это почти священная корова.) Судья с радостью это делает. Эй, мы так не договаривались! А как же время на подумать, позицию письменную представить? Нам же спешить совсем ни к чему, да и вообще хотелось бы остаться в арбитражном суде. В арбитражном суде будет легче объяснить судье, почему банк не прав, чем в суде общей юрисдикции. Тут больше чтут процессуальные формальности. А в общей юрисдикции судья легко сама требования банка может переквалифицировать. Но судья оказалась стремительной и неудержимой. Быстро избавилась от дела. В дело по иску ДГИ мы тоже планировали влезть. Но для начала просто понаблюдали, чтоб не форсировать события, благо время играло нам на руку. В первом заседании подслушали за стеной, во втором пришлось зайти в зал слушателем. Это вызвало вопросы у банка, но слушатели только слушаюти ничего не поясняют. :))) Стремительная судья из арбитражного суда быстро отписала своё определение, чем нас сильно озадачила. С одной стороны, нам совсем не на руку была такая скорость, нужно было потянуть. Думали, обжаловать её определение. С другой стороны, она так чётко написала, что мама Марины - наследник, принявший наследство, что с таким судебным актом в других делах нам это уже не нужно будет доказывать. А этот вопрос мог встать, т.к. 6-месячный срок был сильно пропущен, а с фактическим принятием было все очень неочевидно. Короче, обжаловать это определение, как стрелять себе в ногу. Как быть? Пока мы думали обжаловать или нет, случилось то, чего мы совсем-совсем не ждали. Продолжение следует. Ваши лайки ускоряют выход продолжения.

Юльк, а Юльк, пошли делать бизнес. Часть 4. Моросил мелкий осенний дождь. Юлия сидела в кафешке, медленно ковыряя простенький десерт. Напротив сидела её подруга, с которой они никак не могли встретиться с самой весны. Они обменялись новостями, обсудили погоду, попытались просто поболтать, но разговор всё время скатывался к истории с Мариной. Подруга знала Марину и могла ясно представить всю проблематику взаимоотношений Юлии и Марины. Кроме того, подруга работала риелтором и, конечно, с удовольствием говорила о недвижимости. Чай постепенно остывал, десерт уменьшался, Юлия совершенно невзначай обронила фразу: "Я вчера была у мамы Марины, она, конечно, сильно сдала, но ничего, держится." "Стоп! Мама Марины жива?" - воскликнула подруга. "Да. А ты разве не знала? Её в след за Мариной увезли к больницу, положили в соседнюю палату. Она очень долго там пролежала, но смогла выкарабкаться. Так как кроме Марины у неё никого не было, её определили в дом пристарелых. Вот я иногда приезжаю к ней, навещаю." "Что же ты молчала об этом? Пошли, есть идея". Сотрудники банка в отличии от Юлии летом время не теряли зря. Банк обратился к нотариусу для открытия наследственного дела. Дело нотариус открыл, но свидетельство о праве на наследство банку не выдал, банк же не наследник. Получив отказ в Росреестре, прекращение производства в суде по вопросу понуждения к государственной регистрации, а потом и отказ нотариуса банковские юристы сочинили новый иск. Банк обратился в суд с требованием о признании права собственности на квартиру. Банк узнал, что у Марины наследников нет, поэтому ответчиком по делу был Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ). Арбитражный суд города Москвы начал рассматривать это дело. ДГИ сразу же сориентировался и пошёл к нотариусу, мол, Марина умерла, наследников нет, но есть ДГИ и квартирка, выдай свидетельство о праве на наследство на квартиру. Нотариус посмотрел на это всё и отказал ДГИ, иди, мол, дорогой ДГИ, в суд. ДГИ долго думать не стал и подал в районный суд исковое заявление о признании права собственности на квартиру. Дело попало к той же самой судье, которая до этого производство по иску банка прекратила. В тоже время Юлия с подругой рассказывали мне начало этой истории, сидя в моём небольшом офисе. Продолжение следует.

Юльк, а Юльк, пошли делать бизнес. Часть 3. Профессионалы рынка недвижимости конечно же догадались, какой сюрприз приготовил Росреестр. Росреестр отказал в регистрации перехода права собственности. Но интересна причина: процедура банкротства завершилась, значит полномочия арбитражного управляющего действовать от имени Марины прекратились. Хи-хи. Юлие снова повезло, она опять продолжила жить в квартире из-за нерасторопности банка. Марина и Юлия практически перестали общаться. Марина не скрывалась от Юлии, совсем нет, но и инициативу в общении проявляет не стала. Она понимала, что подвела подругу, вот только не знала, что предпринять для исправления ситуации. Юлия тоже потеряла надежду, стала просто жить пока ещё всё в той же, когда-то в своей квартире. Аб анк подумал-подумал немного, годик, и подал в суд иск о понуждении Марины к регистрации перехода права собственности. Суд порассматривал это дело немного, годик, и... Такого развития событий не ожидал никто, ни суд, ни банк, ни Юлия и уж тем более не Марина. Оказывается, пока банк думал, Марина (вот здесь нужно сделать паузу, остановить чтение, можно сходить выпить глоток воды или просто считаем - три-два-раз - нажимай) умерла. Да, да, она действительно скоропостижно скончалась, не пережила ковид. Суд, узнав данное обстоятельство, прекратил производство по делу. Стоял солнечный мартовский день. Судья уже начала слушать следующее дело и забыла про этот иск банка. Она ещё не знала, сколько раз придётся вспомнить это дело. Сотрудник банка, глубоко задумавшись опустилась на скамейку в коридоре суда, и медленно складывала дела в портфель. Она ещё не знала, что делать дальше, но нервозность этого дела и предстоящий разговор с начальником не сулили ничего хорошего. Юлия стояла на кухне и смотрела в окно. Она ждала, ждала чуда, однако чудо немного спешило к ней. Тут зазвонил телефон. Бодрый женский голос сказал: "Привет, Юля, как ты? Давай встретимся." Продолжение следует. Жду ваших эмоций в комментариях.