ЖКХ, новостройка, МКД - дайджест

В 2011 году мужчина купил квартиру в Москве, а в 2020-м столичный Департамент имущества потребовал от него вернуть жилье городу… Выяснилось, что он купил эту квартиру у мошенника. Тот узнал, что собственник квартиры — одинокий пожилой человек, и когда его не стало, подделал документы, после чего получил у нотариуса свидетельство о праве на наследство и вскоре продал квартиру нашему герою. Когда мошенничество вскрылось, Департамент заявил о своих правах на квартиру, т. к. в отсутствие наследников она должна была перейти в собственность города. Суды поддержали Департамент и изъяли квартиру у покупателя, посчитав, что он не был добросовестным, покупая у наследника жилье спустя непродолжительный срок владения им. Однако Верховный суд РФ отменил решение, указав, что Департамент сам виноват: если бы он вовремя занялся оформлением выморочного имущества, квартиру бы не похитили. А для признания покупателя недобросовестным здесь нет оснований (№ 5-КГ24-43-К2).

Что меняется для собственников квартир с сентября 2024 года: разбираем новые законы 👨🏻‍💼👩‍💼📝🏢⚖️ С началом осени перечень правил, которые распространяются на собственников квартир, изрядно расширится. Разберем главные изменения. 🔸 1. Застройщики будут отвечать перед своими дольщиками «ограниченно» С 1 сентября меры ответственности строительных компаний значительно снижаются: - во-первых, минимальный срок гарантии на возведенные объекты сокращается с 5 до 3 лет (он отсчитывается со дня передачи объекта участнику долевого строительства); - во-вторых, запрещается взыскивать неустойки и другие финансовые санкции, которые не предусмотрены Законом об участии в долевом строительстве и договором между застройщиком и дольщиком; - в-третьих, в случае удовлетворения иска к застройщику суд сможет взыскать с него штраф в размере 5% от присужденной суммы (раньше было 50%) — и то при условии, что застройщик не выполнил требования гражданина добровольно; - в-четвертых, снижен размер неустойки, которую должен выплатить застройщик за нарушение срока устранения недостатков: до 1/150 ключевой ставки при покупке жилья для личных нужд и до 1/300 ключевой ставки в иных случаях; - в-пятых, взыскать с застройщика компенсацию морального вреда можно будет только при доказанности его вины в нарушении. Примечательно, что новые правила будут применяться ко всем периодам просрочки, имевшим место после 1 сентября, в том числе и по ранее заключенным договорам (Федеральный закон от 08.08.2024 № 266-ФЗ). 🔸 2. Размещать сведения в ГИС ЖКХ будут согласно новому порядку 1 сентября вступает в силу приказ Минстроя России, который устанавливает состав, сроки и периодичность размещения информации в ГИС ЖКХ. В частности, коммунальные организации должны будут публиковать показатели качества поставляемых коммунальных ресурсов, сведения о нормативах потребления коммунальных услуг, о тарифах, применяемых для расчета платы, информацию об объеме поставленных услуг, об имевшихся нарушениях качества коммунальных услуг, о планируемых дате и времени начала перерыва в предоставлении коммунальных услуг, об исправности или неисправности прибора учета либо о снятии его на поверку и т. д. (Приказ Минстроя России от 07.02.2024 N 79/пр). 🔸 3. Меняются правила проведения капремонта многоквартирных домов: - во-первых, устанавливается порядок строительного контроля за капремонтом (регионы смогут возлагать соответствующие полномочия на свои органы исполнительной власти или подведомственные им учреждения); - во-вторых, выполнять работы в рамках капремонта могут только организации и ИП, которые являются членами СРО, и с обязательным заключением договора строительного подряда; - в-третьих, по итогам технического обследования дома могут быть внесены изменения в программу капремонта. Такое обследование может проводиться по решению регионального органа власти или по решению общего собрания собственников (в последнем случае финансировать обследование будут они же, за свой счет) (Федеральный закон от 08.08.2024 N 238-ФЗ; Федеральный закон от 27.11.2023 N 561-ФЗ). 🔸 4. Вводится порядок производственного контроля качества и безопасности питьевой и горячей воды Водоснабжающие организации должны будут ежемесячно передавать в территориальный орган Роспотребнадзора сведения о результатах лабораторных исследований и испытаний проб воды в точках контроля из источников водоснабжения перед подачей воды в распределительную сеть (ПП РФ от 7 февраля 2024 г. N 130). Кстати, недавно Верховный суд РФ признал, что организации, управляющие многоквартирными домами, также относятся к числу субъектов, которые обязаны осуществлять производственный контроль качества питьевой и горячей воды (Решение ВС РФ от 17 июня 2024 г. N АКПИ24-122).

Скоро сети связи, проложенные в многоквартирном доме для обеспечения жильцов услугами связи, будут исключены из состава общедомового имущества: Минстрой России опубликовал проект правительственного постановления о внесении соответствующих поправок в действующие Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. ПП РФ от 13 августа 2005 г. № 491). Причем, это правило распространяется и на те дома, которые были построены за счет дольщиков уже с проложенными сетями для получения услуг телефонии, интернета и кабельного телевидения (т. е. фактически происходит деприватизация). Как поясняет ведомство, изменения необходимы в связи с апрельскими поправками в ЖК РФ, согласно которым монтаж, эксплуатация и демонтаж сетей связи в многоквартирных домах осуществляются без решения общего собрания собственников помещений дома (Федеральный закон от 06.04.2024 N 67-ФЗ).

Вопрос: Законно ли, что управляющая компания и коммунальные организации требуют от нового собственника квартиры выписку из ЕГРН и договор купли-продажи, чтобы переоформить лицевой счет? Ответ: Исчерпывающий перечень документов, которые могут требовать исполнители коммунальных услуг от потребителя, представлен в п. 22 ПП РФ от 06.05.2011 № 354 — это копии: - документа, подтверждающего право собственности на жилое помещение, - документа, удостоверяющего личность гражданина-собственника. Поскольку согласно закону права на имущество, подлежащие госрегистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН (ст. 8.1 ГК РФ), документом, подтверждающим переход права собственности на квартиру, является выписка из ЕГРН. Поэтому, если собственник представил свой паспорт и выписку из ЕГРН, организация не вправе дополнительно требовать от него еще и копию договора купли-продажи. По факту незаконного требования документов можно пожаловаться в жилинспекцию.