Артем Цогоев | Недвижимость

Во что стоит ещё  инвестировать? Конечно, в себя и своё здоровье. Это долгосрочное вложение, которое принесёт самое ценное - возможность оставаться активным и продуктивным. И делать это, конечно, стоит с профессионалами. Например, в инновационной клинике адаптационной медицины X-Clinic. Здесь разработали 24 комплексные оздоровительные программы, в том числе детокс, анстистресс и антиэйдж. Все они - результат анализа и внедрения передовых диагностических и терапевтических методик. Но главное, что в программы включены нейропроцедуры. Например, нейрофидбек при помощи биологической обратной связи позволит научиться управлять функциональным состоянием мозга. А биоакустическая коррекция поможет восстановить саморегуляцию в головном мозге. Именно за счёт этого процесс оздоровления в X-Clinic вывели на абсолютно новый уровень, и эффект даже от экспресс-программы будет весьма впечатляющим. При этом для каждого гостя врачи – а в X-Clinic более 40 специалистов – готовят индивидуальную программу диагностики и терапии и персонифицированный план питания. Как приятный бонус - спа-зона с открытым панорамным бассейном на крыше, который работает буквально до первого снега. Проживать при этом вы будете в номерах с индивидуальными процедурными, которые по уровню комфорта не уступают роскошным гостиницам. Окончательно забыть о хлопотах поможет служба заботы, которая по отдельному запросу готова составить культурную программу, забронировать билеты и выполнить другие ваши поручения. Не откладывается возможность сделать самую главную инвестицию в своей жизни, пройти полный чек-ап, основательно позаботиться о своем здоровье (ментальном и физическом) и получить индивидуальную стратегию активного долголетия. Кстати, до конца сентября в X-Clinic действуют специальные условия на бронирование программ с проживанием с 01.12.2024 по 28.12.2024.

💼 Искусство Follow Up: как удержать внимание инвестора в недвижимость И опять полезный пост для профессионалов. 📞 Follow Up - это процесс последующего контакта с потенциальным клиентом или инвестором после первичной встречи или презентации. Цель - поддержать интерес, предоставить дополнительную информацию и подтолкнуть к принятию инвестиционного решения. В сфере инвестиций в недвижимость этот навык особенно ценен. Давайте разберемся, как овладеть этим искусством. 🤝 Умение грамотно проводить Follow Up после первой встречи с инвестором может стать ключом к успешной сделке. Но как найти баланс между настойчивостью и навязчивостью? 🎭 Прежде всего, важно принять тот факт, что отсутствие немедленной реакции – это часть процесса. Примерно каждая третья встреча может закончиться временным молчанием со стороны инвестора. Не стоит воспринимать это как личную неудачу или оценивать как провал. Вместо этого, сосредоточьтесь на качественном Follow Up. 🎯 Ваша стратегия Follow Up должна быть многоступенчатой. Начните с сообщения через 2-3 дня после встречи, предложив конкретный план действий или дополнительную информацию по обсуждаемому объекту недвижимости. Например: «Дорогой Борис Маркович! За эти дни я подготовил детальный анализ рентабельности объекта, о котором мы говорили. Давайте обсудим?” 🌐 Следующим шагом может стать ненавязчивое напоминание о себе в социальных сетях. Найдите вашего контрагента и добавьте «в друзья», подпишитесь или «полайкайте» публикации и даже напишите адекватный комментарий, желательно связанные с бизнесом. Лучше не писать прямых сообщений – само ваше присутствие в ленте уже напомнит о вас. 📱 Если предыдущие шаги не принесли результата, не бойтесь сделать написать сообщение с просьбой о звонке и (в случае отсутствия ответа) сделать звонок на 7-10 день после встречи. Важно помнить, что не стоит упрекать инвестора в игнорировании ваших сообщений. Просто продолжите разговор с того места, где вы остановились на встрече, предложив новые идеи или информацию по рынку недвижимости. 💡 В случае продолжающегося молчания, пробуйте нестандартные подходы. Например, отправьте актуальный аналитический материал: «Борис Маркович, вышло новое исследование по рынку коммерческой недвижимости в интересующем вас районе. Думаю, эта информация будет полезна для вас». Или попробуйте краткое: « Есть интересные новости по проекту Х. Удобно обсудить?»… Только сильно желательно, чтобы новости и правда были, да еще и интересные! ⏳ Если все предыдущие попытки не увенчались успехом, на 14-й день можно отправить «прощальное» письмо или сообщение. Цель такого текста – не попрощаться навсегда, а дать инвестору возможность вернуться к диалогу в будущем, когда он будет готов. Иногда инвесторам, как хорошему вину, требуется время, чтобы раскрыть свой потенциал. 🏁 И наконец, важно помнить, что некоторые инвесторы двигаются только и исключительно в своем темпе, и никакие техники продаж не заставят их принять решение раньше, чем они сами того захотят. Ваша задача - установить контакт, предоставить всю необходимую информацию и быть готовым к продуктивному диалогу, когда инвестор будет готов его вести. 😢Как всё не забыть? Как понять кому сегодня слать «прощальное» письмо, а кого лайкать в соцсетях? Вести CRM - да опять эта противная Сираэм! Работать с CRM муторно, но необходимо. Нужна мотивация и самодисциплина. Но если будет 50🔥 я напишу как облегчить себе страдания. #советникинвестора

🔥Ипотеку гасит аренда🧯 Это была тема серии постов, вышедших на этой неделе и «мечта» многих инвесторов в недвижимость. Но работает ли эта идея? 1️⃣ Я выбрал студию (апартамент), которую можно завтра сдавать в аренду и сразу гасить ипотеку арендными платежами. Но сейчас рыночная ставка по ипотеке 22%... А вот если бы ставки были 12%... Все расчеты здесь: 📎Финансовая модель здесь 2️⃣ Читатели канала подали идею посчитать вариант с квартирой в новостройке, которую можно приобрести в семейную ипотеку под 6%. Сделано: 📎Финансовая модель здесь 3️⃣ Я решил вернуться к варианту покупки арендной апарт-студии и посчитать вариант приобртения этого объекта в ипотеку по ставке 22% с последующим рефинансированием кредита в 2026 году по ставке 12% 📎 Финансовая модель здесь ⚠️ Дисклеймер! Инвестиции это риск, всё что угодно может пойти не так, как написано в финансовой модели. Кредиты - риск, вы можете потерять возможность выплачивать тело и проценты по кредитам и стать банкротом. Финансовая модель, всего лишь прогноз, а я всего лишь человек из интернета. При принятии инвестиционных решений пользуйтесь своей головой! Логика моих расчетов только моя, все предпосылки расчетов являются плодом моих изысканий, а ваше мнение может отличаться от моего. Расширенный дисклеймер здесь. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🏆 Вчера в Москве состоялось вручение премии «CRE Moscow Awards 2024». В номинации «Персона года» победителем стал Алексей Новиков, управляющий партнер и совладелец NF Group. А собственно компания NF Group стала обладателем почетного титула «Консультант года». 🎉 Поздравляю Алексея и коллег из NF Group с заслуженной победой, так держать! #оффтоп

🤩А вам спасибо, что читаете! Кстати, для всех, кто хочет разобраться в специфических терминах рынка инвестиций в недвижимость есть хэштег #ликбез 🔍В ликбезах вы найдете: NOI, ROI, IRR, NPV, Capital Call, Capital Stack, бридж-кредиты и т.д. в авторской (нескучной, я надеюсь) интерпретации. 🕯️Эта рубрика создана в память о моём преподавателе по землеустройству Серафиме Ивановиче Носове, профессоре Государственного Университета по Землеустройству (я там учился) который старался даже сложные для понимания темы давать в простом и познаваемом виде. Он также как-то в шутку сказал «Пока вам объяснял - сам всё понял».

👀Вот прямо не знаю за что взяться, чтобы откомментировать! ➕«Смайнекс» купил 100% «Инграда»! 🥊Умар Кремлёв купил 50% AVA Group 🚷Бакальчук (который не Татьяна) арестован 😵‍💫Что за день такой?!

🏙 Мысли о свежем старте на сияющем небосклоне недвижимости Москвы - ЖК Amber City от застройщика ГК ФСК (САО, 3-й Хорошевский пр., вл. 3А в 5 мин. пеш. от м. "Беговая"). Я тут почитал мнения ряда коллег об этом проекте и почувствовал некий скепсис - между тем, я выступаю за объективную оценку. 🔍 Что привлекло внимание: 1️⃣ Масштаб проекта: более 3 500 квартир в 6 корпусах переменной этажности (от 41 до 58 этажей). Некоторый гигантизм, кстати, свойственен премиум-классу 2️⃣ Инфраструктура: собственный парк 1.5 га, школа на 400 учеников, детский сад на 175 мест. 3️⃣ Разнообразие планировок: от компактных 1-комнатных до просторных 4-комнатных квартир. 4️⃣ Премиальные характеристики: потолки в квартирах высотой 4,5 м, чистовая, предчистовая отделка (White Box). 5️⃣ Историческое место: редевелопмент территории ДСК-1. Символично: там, где раньше производились панели для типовых домов, теперь вырастет премиальный ЖК. 💵 Цены: 🔸Amber City (премиум-класс): от 496 т.р./м2 до 652 т.р./м2 💰 Я поискал и нашел аналогичные (строящиеся) проекты в районе ТТК: 🔸 Republic (премиум-класс): 640 т.р./м2 🔸 "Шелепиха" (типа бизнес-класс): 552 т.р./м2 🔸 SEZAR CITY (бизнес-класс): 465 т.р./м2 Отмечу особенности проекта, влияющие на ценообразование: 🔹Amber City позиционируется в премиум-сегменте, что объясняет более высокие цены по сравнению с SEZAR CITY (бизнес-класс). 🔹По характеристикам (высота потолков, отделка) Amber City действительно ближе к премиальному Republic, чем к проектам вроде "Шелепихи". 🔹Стоимость недвижимости в этом районе имеет тенденцию к росту, учитывая развитие инфраструктуры и востребованность локации. 📈 На этот проект ГК ФСК предлагает, в числе прочих вариантов покупки, беспроцентную рассрочку с первоначальным взносом от 20%. График платежей: ежегодно нужно вносить платеж 15% от стоимости квартиры в течение всего периода рассрочки, остаток нужно внести за 2 месяца до ввода. Это может повысить IRR (внутреннюю норму доходности) инвестиций. Почему? 🔸Меньше денег замораживается на начальном этапе 🔸Большая часть средств вносится ближе к завершению строительства, когда цены вероятнее всего еще вырастут. 🔸Отсутствует переплата по процентам, в отличие от ипотеки 🧮 Конечно, нужно считать фин.модель перед принятием инвестиционных решений! Но при прочих равных - всё-таки принимать во внимание особенности проекта. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. ❓ А что думаете вы? Стоит ли инвестировать в премиальную недвижимость на этапе котлована, учитывая, что застройщик ФСК «замахнулся» на проект, сопоставимый по качеству с лидерами премиум-сегмента?

📑 Вышел отчет ПАО «Магнит» за 1 полугодие 2024 года 🔺 Показатель EBITDA составил ₽77,2 млрд. Рентабельность по EBITDA составила 5,3% на фоне динамики валовой рентабельности и коммерческих, общехозяйственных и административных расходов, частично компенсированной ростом прочих доходов и расходов 🔺Общая выручка выросла на 18,8% год к году до ₽1 460,1 млрд. Чистая розничная выручка увеличилась на 20,3% год к году и составила ₽1 448,5 млрд. 🔺Чистая прибыль уменьшилась на 39,9% до ₽22,4 млрд. Рентабельность чистой прибыли снизилась до 150 б. п. год к году и составила 1,5%. 🔺 Торговая площадь Компании увеличилась на 323 тыс. м2. Общая торговая площадь составила 10 376 тыс. м2. (рост 6,4% год к году). 🔺 Сопоставимые продажи (LFL)2 увеличились на 10,7% на фоне роста LFL среднего чека на 9,9% и роста LFL трафика на 0,7%. * LFL (like for like) - важный показатель, сравнивающий результаты деятельности розничной торговой сети в отчетном и базовом периодах по сопоставимым торговым точкам (без учета открытия новых магазинов). 📊 LFL - любимый показатель аналитиков SimpleEstate, т.к. он сильно помогает им в определении перспектив роста товарооборота (и арендных поступлений). 🔺 Компания открыла (gross) 1 059 магазинов или 944 магазина (net). Общее количество магазинов сети по состоянию на 30 июня 2024 г. составило 30 109. Компания ускорила выполнение программы редизайна – количество обновленных магазинов почти удвоилось год к году и составило 1 157 магазинов (744 магазина у дома «Магнит» и 169 магазинов у дома «Дикси», 210 магазинов дрогери и 34 супермаркета). 🧲 Итого: по основным показателям (выручка, LFL-трафик) «Магнит» показывает неплохую динамику, но всё же пока уступает главному конкуренту в лице X5, удерживая заслуженное место сети супермаркетов №2 в России.

🏢 STONE выводит на рынок коммерческой недвижимости офисы с собственными террасами в бизнес-центрах класса А. 🌿 Терраса! Звучит красиво. Место для проведения встреч на свежем воздухе, зона психологической разгрузки с видами на городской ландшафт... Особенно хорошо летом, ранней осенью или поздней весной. ☝️Офис с собственной террасой может быть и небольшой площади, что не так часто можно встретить на рынке. 📚STONE пишет в пресс-релизе, что «целевая аудитория таких офисов - компании из сферы IT, телекоммуникаций, креативные агентства и дизайн-студии». 🏗️Девелопер вывел в продажу офисы площадью от 67 м2 (в STONE Римская) до 80 м2 (в STONE Ходынка 2), с высотой потолков до 4,25 м. 👛Как купить: цены от ₽299 тыс. за м2. Есть рассрочка с ПВ от ₽2,4 млн и возможностью отсрочки платежа до года.

🏖️ Кипрский сюрприз: погаси долги своего застройщика! 🏗️ На солнечном Кипре разразился настоящий шторм на рынке недвижимости. Около 10 000 покупателей жилья неожиданно оказались по уши в долгах застройщиков, хотя сами давно расплатились за квартиры. Ассоциация по защите заемщиков (SYPRODAT) бьет тревогу и обвиняет банки в халатности. 💸 По данным SYPRODAT, банки позволили застройщикам провернуть классическую схему «деньги налево». Вместо погашения кредитов на строительство, девелоперы покрыли собственные расходы. ☝️Итог: 10 000 счастливчиков, купивших средиземноморскую мечту, получили в придачу непогашенные долги застройщиков. 🆘 SYPRODAT призывает правительство Кипра спустить спасательные шлюпки и вытащить незадачливых инвесторов из долговой пучины. Но правительство пока молчит... 🔥 Дикий запад: у нас такое невозможно 👀 Это беспредел 👍 Я застройщик с Кипра, не всё так однозначно ✍️ Выскажусь в комментариях