Александр Москатов. О недвижимости и не только…

Ставка ЦБ 19%. Что это для рынка недвижимости? Итоги Пресс-конференции Банка России: Денежно-кредитная политика и инфляция 📍ЦБ считает необходимым вернуть инфляцию к 4% (как и прежде) в следующем году. Верится с трудом…. 📍Для этого ЦБ готов сохранять высокую ставку столько сколько потребуется, а также продолжить повышение. 📍Сегодняшние условия на рынке денег по-прежнему недостаточные для возвращения к цели в следующем году 📍Совет директоров ЦБ обсуждал три варианта – сохранение ключевой ставки на уровне 18.00%, а также повышение до 19.00% и 20.00% 📍Главный вопрос - чем вызвано замедление роста экономики, охлаждением спроса или шоками предложения (высокие цены). Если рост экономики замедляется не из-за того, что денег стало меньше, а потому что цены «выше и выше», то ЦБ продолжит поднимать ставку. Экономическая активность и рынок труда 📍Если бы замедление экономики объяснялось динамикой спроса, инфляция бы снижалась. То есть спрос на потребление остается высоким (деньги у населения есть – они продолжают тратить/проедать/инвестировать.) 📍На рынке труда дефицит не уменьшается, расходы компаний на персонал растут, в том числе в других формах (компенсация расходов на переезд, соцпакет и т.д.) 📍Ожидания бизнеса остаются оптимистичными, то есть компании могут рассматривать текущее замедление экономики как временное 📍Потенциал экономики продолжит расти, в т.ч. за счет уже сделанных инвестиций Кредитование 📍Для снижения инфляции нужно сократить количество выдаваемых денег населению и организациям 📍В розничном сегменте появилось замедление кредитования. 📍Корпоративное кредитование пока продолжает расти высокими темпами ✅ Что это для рынка недвижимости? Значительного влияния на рынок недвижимости это не окажет. Он и так находится под давлением в 2024 году. И все процессы, которые сейчас мы видим это следствие ранее принятых решений Вторичный рынок 📍Спрос медленно снижается весь год. Сентябрь пока не дал значительного повышения активности покупателей относительно августа. 📍Предложение (количество квартир в продаже) растет медленно. 📍Цены замерли и ждут кто победит продавцы и покупатели. Новостройки 📍Отсутствие льготной ипотеки в июле, августе сильно подрезало желания покупателей. 📍Цены у некоторых застройщиков корректируются вниз (акции и скидки в пока в среднем 5-10 😵 Ипотека 📍Доля ипотеки на вторичке остается порядка 25-28%, при этом в последние недели мы видим сокращение средней суммы кредита у заемщиков. Именно такого эффекта ЦБ и добивается ✅ Резюме: Повышение ключевой ставки и, как следствие, удорожание кредитов еще на 1% уже не влечет за собой новых значительных последствий для рынка. Однако, я считаю, что рынок пока до конца не прочувствовал ни отмену льготной ипотеки, ни поднятия ставки. Продавцы набрались терпения, и покупатели не торопятся (авось подешевеет). Вот так и живем.

Так! Ну это случилось! Мы сделали открытый концерт нашей кавер группы для риэлторов и их друзей! • Пригласили здесь в тг канале и других пабликах риэлторов потусить вместе! • Создали гугл-форму для записи гостей. Постарались учесть кто с кем знаком, чтобы забронировать столики • Далее за два дня всех обзвонили, и еще в день мероприятия отправили всем напоминалку с адресом. • Организовали ведущего для прогрева гостей. В итоге было очень весело! Пришло порядка 100 человек, большинство, конечно знакомых, но, впервые посетивших наше мероприятие. Классный опыт. Играли 2 часа с перерывом на 10 минут. Гости довольные, мы уставшие, но тоже довольные. Я, кончено, переживал как всегда: Кто придёт, как все пройдет, много ли будет «лажи». В итоге все отлично (и лажа тоже была). Немного огорчился в моменте, что некоторые команды не пришли и не предупредили (мы приготовили отдельные столики для них). Ну ок, так тоже бывает. Короче ловите видео. Кто был, напишите как вам?

Ну что сегодня очередное заседание ЦБ по ключевой ставке! Какие ожидания? Судя по августовскому отчету, по основным показателям инфляция не снижается.

Стагнирующие цены. Надолго ли? Вот уже восемь месяцев витринные цены на вторичную недвижимости стагнируют. • Почему цены витринные? Витринная цена это стоимость объекта, заявленная продавцом к продаже. Как правило, она меняется в процессе продажи. И, как правило, в сторону понижения. Среднее несоответствие ожиданий продавца примерно от 10 до 20%. Именно такой путь проходит цена квартиры от старта до продажи. Когда объект продают профессионалы, несоответствие намного меньше и срок экспозиции короче. • Почему цена стагнирует? Стагнирует значит дрейфует. То есть почти не меняется. То есть цена каждого объекта в процессе продажи, конечно, меняется, но средние стартовые цены пока стоят на месте. (Здесь по округам).Почему? Три причины: • Объектов на рынке по-прежнему не много. • Деньги у покупателя по-прежнему (слава богу) есть. У нас доля ипотеки в августе 25%. То есть 75% купили без использования кредитов • Именно поэтому даже после серьезного проседания спроса, цена московской квартиры не рухнула. Отклонение -0,5% Что ждем от осени? На рынок выйдет больше продавцов. Многие были тв отпусках, кто-то специально ждал бизнес-сезон. То есть квартир будет больше. Покупателей тоже должно прибавится, но здесь три фактора ✅Все, кого не напугала ставка (она может еще подняться) сейчас на рынке присутствуют. Им уже все равно что 18%, что 20%. ✅Еще часть сидит в депозитах, ждет падения цен. Эти посидят еще полгода точно. ✅Есть те, кто получит (заработает) деньги или примет решение этой осенью. Сколько их будет? Больше, чем выйдет новых продавцов или меньше? Вот в чем вопрос. 📍Да, и еще у нас уже третий месяц растет доля сделок по коммерческой недвижимости. Это ли не замена депозитов для продвинутых пользователей? Общий вывод: Осенью между собой будут конкурировать продавцы, а не покупатели. Продавцы чего? А здесь будет общая конкуренция. И вторичка, и новостройки теперь (или пока) с точки зрения стоимости денег в равных условиях.

Подробная динамика цен по округам Москвы. Настоящая стагнация. Хотя в начале года было больше "зеленых" значений, сейчас их почти нет.

Новая Москва быстро затоваривается. Вышел наш отчет по рынку Москвы за август. Обратите внимание, в целом количество квартир в продаже медленно растет. В августе +2%. Однако, в таблице наглядно видно, что уже третий месяц подряд значительно, очень быстрыми темпами растет количество квартир в Новой Москве. В остальных районах прирост минимальный, и есть даже те, где количество объектов уменьшилось. Именно поэтому витринная цена на квартиры в Москве так медленно ползет вниз или стоит на месте. Но здесь я обращаю внимание агентов и продавцов объектов в Новой Москве. Есть вероятность быстрого затоваривания новомосковских округов. Например, в Новомоском округе количество квартир в продаже за три месяца выросло на 70%. Поторопитесь с продажей.

Опережающие показатели по вторичке за август. 🔹 Количество звонков от покупателей в августе сократилось на 16% к предыдущему месяцу. Если июль взял на себя часть покупателей с рынка новостроек, то в августе тяга уменьшилась. 🔹Доля авансов от ипотечных покупателей за вторичные квартиры 25%. 🔹Средний процент по ипотеке пока 19,5% 🔹Предложение по Москве (количество квартир) растет слабо. Точно посчитаем к концу недели 🔹По выручке – хуже, чем в июле, но в общем нормально. Вижу сильное расслоение по результатам. Часть команд отработало август очень хорошо, при этом есть подразделения, у которых август стал худшим месяцем. 🔹🔹Продавцы объектов дождались сентября. До конца года осталось 4 месяца. Надо реализовать все что за лето не продалось. 👉Подробней с графиками напишу в конце недели. Как у вас?

Полезная инициатива от Гильдии риэлторов Москвы – создать разъяснительное письмо по комиссионному вознаграждению. Вопрос ценообразования риэлторских услуг во многих странах до конца не решен. Мы не исключение. В России рынок риэлторских услуг открыт как профессия для всех. В этом его доступность и, как следствие, винегрет с качеством услуги и вознаграждением. Рынок – высоко конкурентный, и у потребителя услуги всегда есть соблазн (и законное желание) выбрать исполнителя «подешевле». Клиент так часто и говорит, я ищу того, кто даст мне низкий прайс. Я рекомендую спрашивать в ответ: Подскажите, это единственный критерий, который вы считаете важным в выборе специалиста для такой задачи как покупка/продажа недвижимости? Какие мысли по этому вопросу?

Друзья, привет. У нас есть кавер-группа, в которой играют риэлторы. Тут подумали и решили сделать концерт только для риэлторов. Тусовка для своих, кто в теме и на волне. Песни, танцы. Все как вы любите под сопровождение живой музыки. Мест немного, записывайтесь в гугл форму. Пароли/явки: 12 сентября, клуб Тон71, Бакунинская, д. 71. Сбор гостей в 19:00. Вход по спискам https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSc1Oi1RIS4ZY6lDgFY56hmk1s3fhw7Ueri5RkxRNNkjGOYJiA/viewform?usp=sf_link До встречи! Александр Москатов