Артем Цогоев | Недвижимость

🔥Ипотеку гасит аренда🧯 Это была тема серии постов, вышедших на этой неделе и «мечта» многих инвесторов в недвижимость. Но работает ли эта идея? 1️⃣ Я выбрал студию (апартамент), которую можно завтра сдавать в аренду и сразу гасить ипотеку арендными платежами. Но сейчас рыночная ставка по ипотеке 22%... А вот если бы ставки были 12%... Все расчеты здесь: 📎Финансовая модель здесь 2️⃣ Читатели канала подали идею посчитать вариант с квартирой в новостройке, которую можно приобрести в семейную ипотеку под 6%. Сделано: 📎Финансовая модель здесь 3️⃣ Я решил вернуться к варианту покупки арендной апарт-студии и посчитать вариант приобртения этого объекта в ипотеку по ставке 22% с последующим рефинансированием кредита в 2026 году по ставке 12% 📎 Финансовая модель здесь ⚠️ Дисклеймер! Инвестиции это риск, всё что угодно может пойти не так, как написано в финансовой модели. Кредиты - риск, вы можете потерять возможность выплачивать тело и проценты по кредитам и стать банкротом. Финансовая модель, всего лишь прогноз, а я всего лишь человек из интернета. При принятии инвестиционных решений пользуйтесь своей головой! Логика моих расчетов только моя, все предпосылки расчетов являются плодом моих изысканий, а ваше мнение может отличаться от моего. Расширенный дисклеймер здесь. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🏆 Вчера в Москве состоялось вручение премии «CRE Moscow Awards 2024». В номинации «Персона года» победителем стал Алексей Новиков, управляющий партнер и совладелец NF Group. А собственно компания NF Group стала обладателем почетного титула «Консультант года». 🎉 Поздравляю Алексея и коллег из NF Group с заслуженной победой, так держать! #оффтоп

🤩А вам спасибо, что читаете! Кстати, для всех, кто хочет разобраться в специфических терминах рынка инвестиций в недвижимость есть хэштег #ликбез 🔍В ликбезах вы найдете: NOI, ROI, IRR, NPV, Capital Call, Capital Stack, бридж-кредиты и т.д. в авторской (нескучной, я надеюсь) интерпретации. 🕯️Эта рубрика создана в память о моём преподавателе по землеустройству Серафиме Ивановиче Носове, профессоре Государственного Университета по Землеустройству (я там учился) который старался даже сложные для понимания темы давать в простом и познаваемом виде. Он также как-то в шутку сказал «Пока вам объяснял - сам всё понял».

👀Вот прямо не знаю за что взяться, чтобы откомментировать! ➕«Смайнекс» купил 100% «Инграда»! 🥊Умар Кремлёв купил 50% AVA Group 🚷Бакальчук (который не Татьяна) арестован 😵‍💫Что за день такой?!

🏙 Мысли о свежем старте на сияющем небосклоне недвижимости Москвы - ЖК Amber City от застройщика ГК ФСК (САО, 3-й Хорошевский пр., вл. 3А в 5 мин. пеш. от м. "Беговая"). Я тут почитал мнения ряда коллег об этом проекте и почувствовал некий скепсис - между тем, я выступаю за объективную оценку. 🔍 Что привлекло внимание: 1️⃣ Масштаб проекта: более 3 500 квартир в 6 корпусах переменной этажности (от 41 до 58 этажей). Некоторый гигантизм, кстати, свойственен премиум-классу 2️⃣ Инфраструктура: собственный парк 1.5 га, школа на 400 учеников, детский сад на 175 мест. 3️⃣ Разнообразие планировок: от компактных 1-комнатных до просторных 4-комнатных квартир. 4️⃣ Премиальные характеристики: потолки в квартирах высотой 4,5 м, чистовая, предчистовая отделка (White Box). 5️⃣ Историческое место: редевелопмент территории ДСК-1. Символично: там, где раньше производились панели для типовых домов, теперь вырастет премиальный ЖК. 💵 Цены: 🔸Amber City (премиум-класс): от 496 т.р./м2 до 652 т.р./м2 💰 Я поискал и нашел аналогичные (строящиеся) проекты в районе ТТК: 🔸 Republic (премиум-класс): 640 т.р./м2 🔸 "Шелепиха" (типа бизнес-класс): 552 т.р./м2 🔸 SEZAR CITY (бизнес-класс): 465 т.р./м2 Отмечу особенности проекта, влияющие на ценообразование: 🔹Amber City позиционируется в премиум-сегменте, что объясняет более высокие цены по сравнению с SEZAR CITY (бизнес-класс). 🔹По характеристикам (высота потолков, отделка) Amber City действительно ближе к премиальному Republic, чем к проектам вроде "Шелепихи". 🔹Стоимость недвижимости в этом районе имеет тенденцию к росту, учитывая развитие инфраструктуры и востребованность локации. 📈 На этот проект ГК ФСК предлагает, в числе прочих вариантов покупки, беспроцентную рассрочку с первоначальным взносом от 20%. График платежей: ежегодно нужно вносить платеж 15% от стоимости квартиры в течение всего периода рассрочки, остаток нужно внести за 2 месяца до ввода. Это может повысить IRR (внутреннюю норму доходности) инвестиций. Почему? 🔸Меньше денег замораживается на начальном этапе 🔸Большая часть средств вносится ближе к завершению строительства, когда цены вероятнее всего еще вырастут. 🔸Отсутствует переплата по процентам, в отличие от ипотеки 🧮 Конечно, нужно считать фин.модель перед принятием инвестиционных решений! Но при прочих равных - всё-таки принимать во внимание особенности проекта. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. ❓ А что думаете вы? Стоит ли инвестировать в премиальную недвижимость на этапе котлована, учитывая, что застройщик ФСК «замахнулся» на проект, сопоставимый по качеству с лидерами премиум-сегмента?

📑 Вышел отчет ПАО «Магнит» за 1 полугодие 2024 года 🔺 Показатель EBITDA составил ₽77,2 млрд. Рентабельность по EBITDA составила 5,3% на фоне динамики валовой рентабельности и коммерческих, общехозяйственных и административных расходов, частично компенсированной ростом прочих доходов и расходов 🔺Общая выручка выросла на 18,8% год к году до ₽1 460,1 млрд. Чистая розничная выручка увеличилась на 20,3% год к году и составила ₽1 448,5 млрд. 🔺Чистая прибыль уменьшилась на 39,9% до ₽22,4 млрд. Рентабельность чистой прибыли снизилась до 150 б. п. год к году и составила 1,5%. 🔺 Торговая площадь Компании увеличилась на 323 тыс. м2. Общая торговая площадь составила 10 376 тыс. м2. (рост 6,4% год к году). 🔺 Сопоставимые продажи (LFL)2 увеличились на 10,7% на фоне роста LFL среднего чека на 9,9% и роста LFL трафика на 0,7%. * LFL (like for like) - важный показатель, сравнивающий результаты деятельности розничной торговой сети в отчетном и базовом периодах по сопоставимым торговым точкам (без учета открытия новых магазинов). 📊 LFL - любимый показатель аналитиков SimpleEstate, т.к. он сильно помогает им в определении перспектив роста товарооборота (и арендных поступлений). 🔺 Компания открыла (gross) 1 059 магазинов или 944 магазина (net). Общее количество магазинов сети по состоянию на 30 июня 2024 г. составило 30 109. Компания ускорила выполнение программы редизайна – количество обновленных магазинов почти удвоилось год к году и составило 1 157 магазинов (744 магазина у дома «Магнит» и 169 магазинов у дома «Дикси», 210 магазинов дрогери и 34 супермаркета). 🧲 Итого: по основным показателям (выручка, LFL-трафик) «Магнит» показывает неплохую динамику, но всё же пока уступает главному конкуренту в лице X5, удерживая заслуженное место сети супермаркетов №2 в России.

🏢 STONE выводит на рынок коммерческой недвижимости офисы с собственными террасами в бизнес-центрах класса А. 🌿 Терраса! Звучит красиво. Место для проведения встреч на свежем воздухе, зона психологической разгрузки с видами на городской ландшафт... Особенно хорошо летом, ранней осенью или поздней весной. ☝️Офис с собственной террасой может быть и небольшой площади, что не так часто можно встретить на рынке. 📚STONE пишет в пресс-релизе, что «целевая аудитория таких офисов - компании из сферы IT, телекоммуникаций, креативные агентства и дизайн-студии». 🏗️Девелопер вывел в продажу офисы площадью от 67 м2 (в STONE Римская) до 80 м2 (в STONE Ходынка 2), с высотой потолков до 4,25 м. 👛Как купить: цены от ₽299 тыс. за м2. Есть рассрочка с ПВ от ₽2,4 млн и возможностью отсрочки платежа до года.

🏖️ Кипрский сюрприз: погаси долги своего застройщика! 🏗️ На солнечном Кипре разразился настоящий шторм на рынке недвижимости. Около 10 000 покупателей жилья неожиданно оказались по уши в долгах застройщиков, хотя сами давно расплатились за квартиры. Ассоциация по защите заемщиков (SYPRODAT) бьет тревогу и обвиняет банки в халатности. 💸 По данным SYPRODAT, банки позволили застройщикам провернуть классическую схему «деньги налево». Вместо погашения кредитов на строительство, девелоперы покрыли собственные расходы. ☝️Итог: 10 000 счастливчиков, купивших средиземноморскую мечту, получили в придачу непогашенные долги застройщиков. 🆘 SYPRODAT призывает правительство Кипра спустить спасательные шлюпки и вытащить незадачливых инвесторов из долговой пучины. Но правительство пока молчит... 🔥 Дикий запад: у нас такое невозможно 👀 Это беспредел 👍 Я застройщик с Кипра, не всё так однозначно ✍️ Выскажусь в комментариях

🏢 Апарт-студия в ипотеку с рефинансированием в 2024 году: инвестиция или ловушка? 🚸Семейная ипотека - не для меня, не подхожу под условия! Так что придется мне вернуться к идее покупки апарт-студии в ЖК «Парк Легенд» на рыночных условиях... 📊 Параметры всё те же: 🔹Площадь 22,1 м² 🔹Стоимость 9,015 млн ₽ (429,412 ₽/м²) 🔹Арендная ставка 71,000 ₽/мес с ежегодной индексацией 5% 💸А вот с финансированием немного поменяю условия: 🔹Первоначальный взнос: 30% (2,847 млн ₽) 🔹Срок кредита: 20 лет 🔹Ставка в 2024 году: 22% 🔹Рефинансирование в 2026 году по ставке 12% 🔮Почему я думаю, что ставка 12% в 2026 году возможна? Хотелось бы на это надеяться, но вы можете создать свою модель и протестировать свои значения. 🎰Что получилось в итоге: 🔹Положительный денежный поток получается уже с 2030 года (правда, деньги опять небольшие), но к сожалению, до 2030 года приходиться платить часть платежей банку (доставать из кармана), в сумме ₽1.7 млн., а всего нужно будет потратить на этот проект ₽4.66 млн. 🔹IRR, годовая доходность проекта вышла -.-% при учёте подорожания апартамента за 20 лет на 100% (тоже вопрос, кстати, не 50% и не 200% ли) 📎 Финансовая модель здесь ✅ Считаю план полностью рабочим. ❓Ну что, глядя на такую модель (если вам нравятся результаты, конечно) вы бы приступили к юридической, технической и прочим проверкам, предшествующим сделке?